Comparar alquilar y comprar una vivienda
La Calculadora alquilar o comprar compara alquilar y comprar sumando los costes de caja de cada ruta durante el mismo número de años, luego ajustando el lado compra por el patrimonio y el producto de la venta a la salida. El coste total en el horizonte es la cifra que responde qué ruta usó más efectivo tras esos ajustes.
Alquilar gasta efectivo en alquiler y seguro del inquilino mientras la entrada que no se usó puede seguir invertida. Comprar gasta la entrada, luego capital e intereses de la hipoteca, impuesto sobre la propiedad, seguro y mantenimiento, y más tarde recupera el patrimonio y cualquier apreciación neta de costes de venta cuando se vende la vivienda. La Calculadora alquilar o comprar pone ambos libros en una sola línea temporal para comparar el coste acumulado año a año.
Los costes de transacción en la compra y la venta importan. Ignorar los gastos de cierre hace que comprar parezca más barato demasiado pronto; incluirlos empuja el equilibrio más tarde.
Sumar el coste de alquilar
La Calculadora alquilar o comprar suma el coste de alquilar como alquiler creciente más seguro del inquilino, menos un crédito de oportunidad por invertir la entrada que comprar habría exigido. El crecimiento del alquiler capitaliza el alquiler anual; el seguro es un coste de caja recurrente.
Ruta de ejemplo: el alquiler empieza en $2,000 al mes ($24,000 al año) y crece un 3% al año. El alquiler del año 1 es $24,000; el del año 2 es $24,000 × 1.03 = $24,720. En 10 años la suma del alquiler creciente sola es mucho mayor que 10 × $24,000 por ese crecimiento. Añadir el seguro del inquilino cada año eleva el total del lado alquiler. Si se hubiera requerido una entrada de $60,000 para comprar, la ruta de alquiler puede acreditar el crecimiento de la inversión sobre esos $60,000 a un retorno después de impuestos declarado; ese crédito reduce el coste neto de alquilar en el modelo.
La Calculadora alquilar o comprar muestra alquiler, seguro y el crédito de inversión de la entrada como líneas separadas para que ninguna de esas piezas quede enterrada.
Sumar el coste de comprar
La Calculadora alquilar o comprar suma el coste de comprar como la entrada más el flujo de capital e intereses de la hipoteca, impuesto sobre la propiedad, seguro de hogar y mantenimiento, luego resta el patrimonio construido y la apreciación de la vivienda y suma los costes de venta a la salida. El coste del lado compra es por tanto el efectivo que sale por la puerta neto de lo que se recupera al vender la vivienda.
Los pagos de hipoteca siguen la amortización estándar al tipo y plazo del préstamo. El impuesto sobre la propiedad y el seguro suelen ir en escrow; el mantenimiento es un coste del propietario que los inquilinos no pagan. Fragmentos de ejemplo: un precio de $300,000 con 20% de entrada significa $60,000 en efectivo en la compra y un préstamo de $240,000; el capital e intereses mensuales de ese préstamo a un tipo declarado son fijos en una hipoteca a tipo fijo, mientras el impuesto y el seguro pueden subir. A la salida, el saldo restante del préstamo se paga con el producto de la venta; el patrimonio y la apreciación reducen el coste neto de compra, mientras las comisiones de agente y los gastos de cierre lo elevan.
La apreciación es un supuesto, no una promesa. La Calculadora alquilar o comprar aplica el tipo de apreciación introducido; prueba 0% y tipos más bajos antes de tratar una ejecución como decisiva.
Hallar el año de equilibrio
La Calculadora alquilar o comprar halla el año de equilibrio como el primer año en que el coste neto acumulado del lado compra cae por debajo del coste neto acumulado del lado alquiler. El equilibrio responde cuánto tiempo debe quedarse el hogar para que comprar gane bajo los supuestos declarados.
Los primeros años suelen favorecer alquilar una vez se cuentan la entrada y los gastos de cierre, porque esos golpes de efectivo llegan de inmediato. Los años posteriores pueden favorecer comprar cuando se construye patrimonio y el alquiler sigue subiendo. Si el coste acumulado de compra cae por debajo del coste acumulado de alquiler en el año 8, el equilibrio es el año 8 para ese escenario. Mudarse en el año 3 puede dejar la compra más cara aunque un horizonte de 15 años hubiera favorecido ser propietario.
Cambia el crecimiento del alquiler, la apreciación o el tipo de la hipoteca y el equilibrio se mueve. La Calculadora alquilar o comprar debería imprimir esos supuestos junto al año de equilibrio para que la decisión quede atada a entradas que el usuario pueda defender.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona la comparación alquilar o comprar?
La comparación alquilar o comprar totaliza el coste de caja de alquilar y el coste neto de caja de comprar en el mismo horizonte, luego halla cuándo comprar resulta más barato. La Calculadora alquilar o comprar reporta ambas rutas acumuladas y el año de equilibrio bajo los supuestos introducidos.
¿Qué costes pertenecen al lado alquiler?
Los costes del lado alquiler incluyen el alquiler (a menudo creciente cada año) y el seguro del inquilino, con un crédito opcional por invertir la entrada no gastada en una compra. La Calculadora alquilar o comprar lista esos componentes por separado.
¿Qué costes pertenecen al lado compra?
Los costes del lado compra incluyen entrada, capital e intereses de la hipoteca, impuesto sobre la propiedad, seguro, mantenimiento y costes de venta, reducidos por el patrimonio y la apreciación a la salida. La Calculadora alquilar o comprar amortiza el préstamo y aplica el tipo de apreciación introducido.
¿Qué es el año de equilibrio?
El año de equilibrio es el primer año en que el coste neto acumulado de compra cae por debajo del coste neto acumulado de alquiler. La Calculadora alquilar o comprar reporta ese cruce para el escenario. Las estancias cortas suelen favorecer alquilar; las largas pueden favorecer comprar cuando se mantienen los supuestos.
¿Por qué importan tanto los supuestos?
La apreciación, el crecimiento del alquiler, los tipos de interés, los impuestos y la fecha de mudanza impulsan los totales. Cambiar cualquiera de ellos puede mover el equilibrio años. La Calculadora alquilar o comprar solo es tan fiable como las entradas declaradas junto al resultado.
¿Comprar siempre gana en horizontes largos?
Comprar suele verse mejor en horizontes largos cuando la apreciación y el crecimiento del alquiler son positivos, pero tipos altos, mantenimiento alto, apreciación débil o grandes costes de transacción pueden mantener alquilar por delante. Ejecuta más de un escenario.
¿Cómo se relaciona con las herramientas de propiedad de alquiler e hipoteca?
Esta página decide si alquilar o comprar una vivienda principal. La Calculadora de propiedad de alquiler analiza el retorno de ingresos de una propiedad de inversión. La Calculadora de hipoteca dimensiona el pago y la amortización del lado compra con más detalle en QuickCalculators.
Resumen
La Calculadora alquilar o comprar suma el alquiler creciente y el seguro (neto del crédito de inversión de la entrada) frente a entrada, hipoteca, impuesto, seguro, mantenimiento y costes de salida netos de patrimonio y apreciación. El equilibrio es el año en que el coste acumulado de compra cae por debajo del coste acumulado de alquiler, y ese año se mueve cuando cambian el crecimiento del alquiler, la apreciación, los tipos o el horizonte.
Los primeros años suelen favorecer alquilar tras los gastos de cierre; las estancias más largas pueden favorecer comprar cuando se mantienen los supuestos. Estos resultados dependen de las entradas introducidas y son estimaciones solo informativas, no asesoramiento inmobiliario.
Notas de construcción
- Aloja la herramienta retenida "rent". Ver
finance-reference-additions.jsonrent_vs_buy. - Mostrar los supuestos de forma destacada; la decisión depende de ellos.
- Enlaza rental-property + mortgage.
- Recuento de palabras ~1,700.