Entender los ratios front-end y back-end
El ratio front-end, a veces llamado ratio de vivienda, es Pago de vivienda / Ingreso bruto mensual, expresado en porcentaje. Mide solo los costes de vivienda frente al ingreso, sin contar coches, tarjetas, préstamos estudiantiles u otras deudas.
El ratio back-end, a menudo llamado ratio total de deuda respecto al ingreso, es (Pago de vivienda + Otras deudas mensuales) / Ingreso bruto mensual, y captura el cuadro completo de cada obligación recurrente frente al ingreso.
Toma un hogar con $6,000 de ingreso bruto mensual, un pago de vivienda de $1,600 y $500 de otras deudas mensuales. El ratio front-end es $1,600 dividido entre $6,000, o unos 26.67%. El back-end suma los $500 a los $1,600, dando $2,100 dividido entre $6,000, o 35.00%. La Calculadora de ratios de deuda calcula ambas cifras a la vez a partir de las mismas tres entradas.
Ver por qué los prestamistas miran ambos ratios juntos
Un ratio front-end solo puede parecer cómodo aunque el prestatario lleve mucha deuda no residencial, porque excluye a propósito coches, tarjetas y otras obligaciones. El ratio back-end cubre ese hueco al incluirlo todo; por eso las guías hipotecarias suelen fijar umbrales máximos para ambos ratios, no solo para uno.
Las guías convencionales suelen citar un front-end en torno al 28% y un back-end en torno al 36% como referencias razonables, aunque los umbrales reales varían según el programa, el prestamista y el perfil del solicitante, y algunos préstamos permiten back-ends más altos para solicitantes fuertes. En el ejemplo anterior, un front-end del 26.67% y un back-end del 35.00% quedan cerca, pero por debajo, de esas referencias habituales.
Ver cómo cada entrada mueve los dos ratios de forma distinta
Subir el ingreso bruto mensual baja ambos ratios de forma proporcional, porque el ingreso es el denominador en cada cálculo. Subir solo el pago de vivienda sube ambos, porque la vivienda aparece en el numerador front-end y back-end. Subir otras deudas mensuales, en cambio, solo sube el back-end; el front-end, por definición, ignora todo lo que no sea el pago de vivienda.
Esa distinción importa en la práctica: pagar un coche o una tarjeta mejora el back-end sin tocar el front-end, mientras que refinanciar a un pago de vivienda más bajo mejora ambos a la vez. La Calculadora de ratios de deuda facilita probar cualquiera de esos cambios y ver exactamente qué ratio, o ambos, se mueve.
Usar ambos ratios para estimar margen de endeudamiento antes de solicitar
Calcular ambos ratios antes de acudir a un prestamista da una idea realista de cuánta deuda adicional, en particular un pago hipotecario nuevo, podría caber dentro de las guías habituales de underwriting.
Si el back-end ya está cerca del máximo declarado de un programa, asumir un pago de vivienda nuevo al nivel considerado puede empujar la carga total por encima de lo que muchos prestamistas aprobarían, aunque el front-end solo parezca cómodo.
Al contrario, un hogar con back-end bajo y poca deuda no residencial tiene más margen para un pago de vivienda mayor respecto al ingreso antes de acercarse a los límites típicos. La Calculadora de ratios de deuda ayuda a estimarlo probando un pago de vivienda hipotético más alto con el mismo ingreso y las mismas otras deudas.
Conocer los límites de este cálculo
Este cálculo usa el ingreso bruto mensual, antes de impuestos y otras retenciones, como es estándar en estos ratios, y trata "otras deudas mensuales" como las obligaciones recurrentes que se introduzcan: pagos mínimos de tarjeta, préstamos de auto, préstamos estudiantiles y deudas similares, pero no gastos cotidianos como comida o servicios, que no forman parte del DTI estándar.
El underwriting real puede definir el ingreso y las deudas cualificables de forma ligeramente distinta, incluir puntuación crediticia, reservas o LTV, y aplicar umbrales máximos distintos según el programa.
Usa la Calculadora de ratios de deuda como estimación de planificación antes de solicitar, y confirma con el prestamista los ratios y umbrales exactos del programa concreto.
Preguntas frecuentes
Qué diferencia hay entre el ratio front-end y el back-end?
El front-end mide solo el pago de vivienda frente al ingreso bruto; el back-end suma encima todas las demás deudas mensuales recurrentes antes de dividir por el ingreso bruto, dando una foto más completa de la carga total.
Cuáles son los ratios front-end y back-end con $6,000 de ingreso, $1,600 de vivienda y $500 de otras deudas?
Con $6,000 de ingreso bruto mensual, un pago de vivienda de $1,600 y $500 de otras deudas mensuales, el front-end es unos 26.67% y el back-end es 35.00%.
Qué umbrales de ratio de deuda suelen mirar los prestamistas?
Las guías convencionales suelen citar un front-end en torno al 28% y un back-end en torno al 36% como referencias habituales, aunque los umbrales reales varían según el programa, el prestamista y la solidez de la solicitud.
Pagar un préstamo de coche mejora el ratio front-end?
No. Pagar un coche o cualquier deuda no residencial solo mejora el back-end, porque el front-end incluye solo el pago de vivienda y no responde a cambios en otras deudas.
Se usa el ingreso bruto o el neto en estos ratios?
Se usa el ingreso bruto mensual, antes de impuestos y otras retenciones, en ambos ratios, en línea con la práctica habitual de underwriting.
Resumen
La Calculadora de ratios de deuda calcula el ratio front-end, Pago de vivienda / Ingreso bruto, y el back-end, (Pago de vivienda + Otras deudas) / Ingreso bruto, a partir de las mismas tres entradas.
Un hogar con $6,000 de ingreso bruto mensual, $1,600 de vivienda y $500 de otras deudas muestra un front-end del 26.67% y un back-end del 35.00%, ambos cerca de las referencias habituales de underwriting del 28% y el 36%.
Pagar deuda no residencial mejora solo el back-end; un pago de vivienda más bajo mejora ambos. Las cifras son estimaciones, no asesoramiento crediticio.
Notas de construcción
- Caso de prueba: ingreso 6,000, vivienda 1,600, otra deuda 500 -> front-end 26.67%, back-end 35.00%.
- Separada de debt-to-income-ratio-calculator, centrada en ambos ratios juntos. Mismo motor DTI, un solo modo.
- Recuento aproximado de palabras: 1,090.