A Calculadora de Índices de Dívida calcula tanto a relação inicial de moradia quanto a razão total de dívida de final a partir da renda bruta mensal, um pagamento de moradia e outras obrigações mensais de dívida. Insira esses três valores, e a calculadora retorna ambas as razões como percentuais, as duas medidas padrão que os credores usam juntas para julgar quanto da renda do solicitante já está comprometida antes mesmo de um novo empréstimo ser aprovado.
Os credores raramente analisam apenas um índice de endividamento isoladamente. O índice inicial isola especificamente os custos de moradia, enquanto o índice de endividamento adicional adiciona todas as outras obrigações recorrentes além da moradia, dando uma visão mais completa do peso total mensal da dívida em relação à renda. Analisar ambos juntos, em vez de apenas um dos dois, é prática padrão de subscrição.
*Esses resultados são estimativas apenas para informação, não para empréstimos.*
Entenda as proporções front-end e back-end
A razão inicial, às vezes chamada de taxa de moradia, é o Pagamento de Moradia / Renda Mensal Bruta, expressa como porcentagem. Ela mede apenas os custos de moradia em relação à renda, sem levar em conta parcelas de carro, cartões de crédito, empréstimos estudantis ou qualquer outra dívida.
A razão de retorno, frequentemente chamada de razão dívida/renda total, é (Pagamento de Moradia + Outras Dívidas Mensais) / Renda Bruta Mensal, capturando o quadro completo de cada obrigação de dívida recorrente em relação à renda.
Considere uma família com $6,000 em renda bruta mensal, um pagamento de $1,600 em moradia e $500 em outras dívidas mensais. A razão inicial é $1,600 dividida por $6,000, ou cerca de 26.67%. A razão de retorno soma a $500 em outras dívidas ao pagamento de $1,600 para moradia, obtendo $2,100 dividido por $6,000, ou 35.00%. A Calculadora de Razões de Dívida calcula ambos os números a partir das mesmas três entradas simultaneamente.
Veja por que os credores analisam ambas as proporções em conjunto
Uma relação inicial sozinha pode parecer confortável mesmo quando o mutuário carrega dívidas substanciais que não sejam relacionadas à habitação, já que exclui deliberadamente parcelas do carro, cartões de crédito e outras obrigações do cálculo. A razão de back-end cobre essa lacuna ao incluir tudo, por isso as diretrizes de subscrição de hipotecas normalmente especificam limites máximos para ambas as razões, e não apenas uma.
Diretrizes comuns de hipotecas convencionais frequentemente citam um rácio inicial em torno de 28% e um rácio back-end em torno de 36% como parâmetros razoáveis, embora os limites reais aprovados variem conforme o programa de empréstimo, o perfil do credor e do mutuário, e alguns tipos de empréstimos permitem rácios de back-end significativamente maiores para solicitantes fortes. No exemplo acima, um ratio front-end 26.67% e um índice back-end 35.00% estão próximos, mas abaixo, desses números de referência comumente citados.
Veja como cada entrada move as duas proporções de forma diferente
Aumentar a renda bruta mensal reduz ambas as razões proporcionalmente, já que a renda é o denominador em cada cálculo. Aumentar sozinho o pagamento de moradia eleva ambas as razões, já que a habitação aparece tanto no numerador inicial quanto no de fundo. Aumentar outras dívidas mensais, no entanto, só aumenta a razão de retorno; a razão inicial, por definição, ignora qualquer coisa além do próprio pagamento de moradia.
Essa distinção é praticamente importante: quitar um empréstimo de carro ou o saldo de um cartão de crédito melhora a relação de retorno sem tocar na relação inicial, enquanto refinanciar para uma parcela de moradia menor melhora ambas as razões simultaneamente. A Calculadora de Razões de Dívida facilita testar qualquer tipo de alteração e ver exatamente qual proporção, ou ambas, realmente se move.
Use ambas as proporções para avaliar o espaço de empréstimo antes de aplicar
Calcular ambas as razões antes de procurar um credor dá uma ideia realista de quanto dívida adicional, especialmente um novo pagamento de hipoteca, pode se encaixar nas diretrizes comuns de subscrição.
Se a taxa de apoio já estiver próxima do máximo declarado pelo programa, assumir um novo pagamento de moradia no nível considerado pode elevar a carga total da dívida além do que muitos credores aprovariam, mesmo que a relação inicial sozinha pareça confortável.
Por outro lado, uma família com baixo índice de crédito e pouca dívida não relacionada à habitação tem mais espaço para assumir um pagamento maior de moradia em relação à renda antes de se aproximar dos limites típicos de subscrição, que o Calculador de Razões de Dívida pode ajudar a estimar testando um valor hipotético mais alto de moradia contra a mesma renda e outras dívidas.
Conheça os limites desse cálculo
Esse cálculo utiliza a renda bruta mensal, antes de impostos e outras deduções, como é padrão para essas razões, e trata "outras dívidas mensais" como quaisquer obrigações recorrentes que sejam inseridas, que devem incluir pagamentos mínimos de cartão de crédito, empréstimos automotivos, empréstimos estudantis e dívidas recorrentes similares, mas não despesas do dia a dia como mantimentos ou utilidades, que não fazem parte dos cálculos padrão DTI.
A análise real do credor pode definir renda e dívidas qualificadas de forma um pouco diferente, incluir fatores adicionais como pontuação de crédito, reservas ou relação empréstimo-valor, e aplicar diferentes limites máximos dependendo do programa de empréstimo específico.
Use o Calculador de Índices de Dívida como estimativa de planejamento antes de solicitar e confirme diretamente com esse credor quais os índices e limites que um credor ou programa de empréstimo exige específicamente.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre a relação de dívida inicial e de fundo?
O índice inicial mede apenas o pagamento da moradia em relação à renda bruta, enquanto o índice de retorno adiciona todas as outras dívidas mensais recorrentes além da moradia antes de dividir pela renda bruta, dando um quadro mais completo do peso total da dívida.
Quais são as proporções de entrada e de fundo para $6,000 de renda, $1,600 de habitação e $500 outras dívidas?
Com $6,000 em renda bruta mensal, um pagamento de $1,600 em moradia e $500 em outras dívidas mensais, o rácio inicial é cerca de 26.67% e o índice de retorno é 35.00%.
Quais limiares de índice de dívida os credores normalmente buscam?
Diretrizes convencionais frequentemente citam uma relação inicial-end em torno de 28% e uma razão back-end em torno de 36% como referências comuns, embora os limites reais aprovados variem conforme o programa de empréstimo, o credor e a força geral da aplicação.
Quitar um financiamento de carro melhora a relação inicial?
Não, quitar um empréstimo de carro ou qualquer outra dívida que não seja habitacional melhora apenas a relação de retorno, já que a relação inicial, por definição, inclui apenas o pagamento de moradia. Ela não responde a mudanças em outras dívidas.
A renda bruta ou a renda líquida são usadas nesses cálculos de razão?
A renda bruta mensal, antes de impostos e outras deduções, é o valor padrão usado tanto nos cálculos iniciais quanto nos posteriores da taxa de dívida, correspondendo à prática comum de subscrição dos credores.
Resumo
A Calculadora de Índices de Dívida calcula a relação inicial, Pagamento de Moradia / Renda Bruta, e a razão de retorno (Pagamento de Moradia + Outras Dívidas) / Renda Bruta, a partir dos mesmos três fatores.
Um domicílio com $6,000 em renda bruta mensal, um pagamento de $1,600 em moradia e $500 em outras dívidas apresenta um índice inicial de 26.67% e um índice de 35.00% de back-end, ambos próximos dos parâmetros de subscrição comumente citados de 28% e 36%.
Pagar dívidas não imobiliárias melhora apenas a relação de retorno, enquanto um pagamento de moradia mais baixo melhora ambos. Os números apresentados são estimativas, não conselhos de empréstimos.