Metabeskrivning (159): Se hur en bolånebetalning betalas tillbaka över tid, där kapital och ränta delas över hela löptiden när saldot sjunker till noll.
Mortgage Repayment Calculator följer hur ett bolån faktiskt återbetalas över tid, följer saldot från det ursprungliga beloppet ner till noll samtidigt som den visar exakt hur fördelningen mellan ränta och kapital förändras längs vägen. Ange lånebelopp, ränta, löptid, skatt, försäkring, bostadsrättsförening och kontantinsats, och kalkylatorn returnerar betalningen tillsammans med en full återbetalningsbana.
Två bolån med samma månadsbetalning kan ligga vid mycket olika tidpunkter i återbetalningsprocessen om de startades vid olika tidpunkter eller med olika räntor. Denna kalkylator fokuserar specifikt på den utvecklingen: hur mycket av den ursprungliga skulden som faktiskt har betalats av vid något tillfälle, inte bara vad betalningsbeloppet är.
*Dessa resultat är uppskattningar endast för information, inte utlåningsråd.*
Följ den skiftande fördelningen mellan ränta och kapital
I början av ett bolån går nästan hela betalningen till ränta, eftersom räntan beräknas på hela det återstående saldot, som är störst under de tidigaste månaderna. Ta ett lån med en årlig ränta av $300,000 med en årlig ränta över 30 år, med en kapital- och räntebetalning på cirka $1,896.20 per månad.
I månad ett blir räntan på hela saldot $1,625.00,, vilket lämnar bara cirka $271.20, mindre än 15% av betalningen, vilket faktiskt minskar skulden.
När betalningarna fortsätter och saldot minskar, vänds den kvoten gradvis. Under de senare åren av samma 30-årsperiod går den stora majoriteten av varje identisk $1,896.20-betalning istället till kapital, med endast en liten kvarvarande räntekostnad på det kraftigt reducerade saldot. Mortgage Repayment Calculators schema visar exakt när den överlappningen sker och hur gradvis den utvecklas.
Förstå varför bolånesaldon sjunker långsamt i början
Denna tunga tidig ränteviktning är just anledningen till att ett bolånesaldo verkar sjunka så långsamt under sina första år trots stadiga och punktliga betalningar.
En låntagare fem år in i detta 30-år, $300,000 exempel har gjort 60 betalningar på totalt cirka $113,772,, men det återstående saldot är fortfarande långt över $270,000, eftersom så mycket av dessa tidiga betalningar gick till ränta snarare än till kapitalavdrag.
Att känna igen detta mönster är användbart för alla som jämför hur mycket eget kapital de faktiskt har byggt upp jämfört med hur mycket de har betalat in, eftersom ett bolåns tidiga år bygger på betydligt mindre eget kapital per betald dollar än de senare åren.
Se effekten av total ränta över hela återbetalningen
Över hela återbetalningen ackumuleras detta $300,000, 6.5%, 30-årsexemplar ungefär $382,636.71 i total ränta, en siffra som överstiger det ursprungliga lånade beloppet.
Eftersom räntan är så tungt förskottsbelastad genereras den summan oproportionerligt mycket under lånets tidiga år, vilket är precis anledningen till att snabbare betalning av kapital tidigare under bolånets löptid sparar betydligt mer total ränta än att göra samma extra betalning senare, när saldot och räntan redan har krympt.
Använd återbetalningsförskott för att utvärdera omfinansiering eller återbetalningstidpunkt
Att veta exakt var ett bolån står i återbetalningsprocessen, hur mycket av det ursprungliga saldot som återstår och hur ränte-till-kapital-fördelningen ser ut just nu, är direkt användbart när man väger om man ska refinansiera, göra extra kapitalbetalningar eller helt enkelt förstå sitt eget kapital vid en given tidpunkt.
Ett bolån som fortfarande är tidigt i återbetalningsschemat har mer ränta kvar att eventuellt spara genom omfinansiering eller extra betalningar än ett som redan är långt inne på sina huvudtunga senare år.
Ta reda på vad denna återbetalningsbana förutsätter
Denna beräkning förutsätter att räntesats, skatt och försäkringssiffror förblir oförändrade under hela löptiden, med varje betalning som planerad och utan extra kapitalbetalningar, omfinansiering eller missade betalningar längs vägen.
Reala bolåneåterbetalningar kan skilja sig från denna fasta prognos om räntan justeras, om extra betalningar görs eller om lånet refinansieras eller säljs innan den ursprungliga löptiden löper ut.
Använd Mortgage Repayment Calculator för att förstå exakt hur en bolåneåterbetalning utvecklas över tid och för att fatta beslut om extra betalningar, refinansiering eller helt enkelt att förstå nuvarande kapitalsituation.
Vanliga frågor
Varför minskar förtida bolånebetalningar knappt saldot?
Tidiga bolånebetalningar minskar knappt saldot eftersom räntan beräknas på hela det återstående saldot, som är störst i början av lånet, vilket lämnar endast en liten del av varje betalning för att faktiskt betala av kapitalet under de första åren.
Hur mycket av $300,000, 6.5%, 30-lånets skuld betalas tillbaka efter 5 år?
Efter 5 år (60 betalningar) på ett $300,000 bolån med 6.5% över 30 år har låntagaren betalat ungefär $113,772 i totala betalningar, men eftersom räntan dominerar de tidiga betalningarna är det återstående saldot fortfarande långt över $270,000.
Vad är den totala räntan som betalas över en hel 30-års bolånebetalning?
Ett lån med en årlig ränta på $300,000 med en årlig ränta över 30 år ackumulerar ungefär $382,636.71 i total ränta över hela återbetalningen, mer än det ursprungliga lånebeloppet.
Varför sparar det mer ränta att betala extra kapital tidigare än att betala det senare?
Att betala extra kapital tidigare sparar mer ränta eftersom det minskar saldot medan saldot fortfarande är störst och genererar mest räntekostnad varje månad. Samma extra betalning som görs senare, när saldot redan har minskat avsevärt, tar bort mindre framtida ränta.
Hur påverkar återbetalningsprocessen ett beslut om refinansiering?
Ett bolån som fortfarande är tidigt i återbetalningsschemat har mer kvarvarande räntekostnader än vad en omfinansiering till en lägre ränta potentiellt kan spara än ett som redan är långt in i sina kapitaltunga senare år, där mindre total ränta återstår att påverkas av en ränteförändring.
Sammanfattning
Mortgage Repayment Calculator följer hur ett bolåns saldo och ränte-till-kapital-fördelning förändras över hela löptiden.
Ett lån med $300,000 på 6.5% över 30 år börjar med ungefär $1,625.00 i ränta och endast $271.20 i kapital i sin första $1,896.20 betalning, och förskjuts gradvis mot huvudsakligen kapital under lånets senare år, och ackumuleras ungefär $382,636.71 i total ränta över hela återbetalningen.
Att förstå denna utveckling stödjer beslut om extra betalningar och refinansiering. De visade siffrorna är uppskattningar, inte låneråd.