O Calculador de Depreciação Imobiliária distribui o custo de um imóvel ao longo do período de recuperação MACRS definido pelo IRS, 27.5 anos para imóveis residenciais alugados ou 39 anos para imóveis comerciais, usando o método linear exigido para imóveis pelas regras fiscais vigentes. Insira o custo do edifício, sua classe de propriedade e um valor de salvamento, se aplicável, e o calculador retorna a despesa anual de depreciação e o cronograma completo.
A depreciação de imóveis funciona de forma diferente da depreciação de equipamentos ou veículos na legislação tributária dos Estados Unidos. Em vez de escolher entre vários métodos acelerados, edifícios residenciais e comerciais são depreciados de forma linear ao longo do período de recuperação designado, com uma convenção de meio de mês aplicada nos anos de colocação em serviço e de descarte que os valores anuais desta calculadora aproximam.
*Esses resultados são estimativas apenas para informação, não aconselhamento fiscal; consulte um profissional de impostos para sua declaração efetiva.*
Entenda os períodos de recuperação imobiliária do MACRS
O MACRS, o Sistema Modificado de Recuperação de Custos Acelerados, atribui propriedades imobiliárias a um de dois períodos padrão de recuperação para fins de depreciação: propriedades residenciais para aluguel se depreciam ao longo de 27.5 anos, enquanto propriedades comerciais não residenciais se depreciam ao longo de 39 anos.
Ambas as classes usam o método da linha reta exclusivamente para a própria estrutura do edifício; o terreno nunca é depreciado, pois não é considerado desgastado ou obsoleto como um edifício.
A Calculadora de Depreciação Imobiliária aplica o período de recuperação correspondente à classe de propriedade selecionada, convertendo o custo depreciável do imóvel em um valor anual de despesa que reflete a taxa linear para aquele período específico de recuperação.
Trabalhe através de um exemplo resolvido
Considere um imóvel residencial para aluguel com custo depreciável de $300,000, sem valor separado de salvamento assumido (o valor do terreno já deve ser excluído desse valor, já que o terreno nunca é depreciado). Sob o período de recuperação residencial de 27.5 ano, a taxa em linha reta é aproximadamente 1 dividida por 27.5, ou cerca de 3.636% ao ano da base depreciável.
Aplicar essa taxa ao custo de construção $300,000 gera uma despesa de depreciação do primeiro ano de aproximadamente $10,454.55. Como o mercado imobiliário MACRS utiliza uma convenção de meio de mês, assumindo que o imóvel foi colocado em serviço no meio do primeiro mês, a despesa do primeiro ano parcial é proporcionalmente menor do que seria um ano inteiro, o que se reflete nesse valor do ano um. A partir do segundo ano, uma vez que se aplicam os 12 meses completos do período de recuperação, a despesa anual aumenta levemente para aproximadamente $10,909.09 por ano, mantendo essa taxa constante durante a maior parte do período de recuperação antes que outro ajuste parcial do ano seja aplicado no último ano de alienação.
Compare os períodos de recuperação residencial e comercial
Escolher a classe de propriedade comercial em vez de residencial altera o período de recuperação de 27.5 anos para 39 anos, o que reduz a taxa anual de imóveis retos para aproximadamente 1 dividido por 39, ou cerca de 2.564% ao ano.
O mesmo custo de construção $300,000 geraria uma despesa anual menor sob o cronograma comercial mais longo 39 anual do que sob o cronograma residencial mais curto 27.5 anual, já que o mesmo custo total está sendo distribuído por mais anos.
O Calculador de Depreciação Imobiliária permite que a classe do imóvel seja trocada diretamente, então a diferença entre tratamento residencial e comercial em um custo idêntico de construção é fácil de perceber sem precisar recalcular a taxa manualmente.
Veja por que o valor da terra deve ser excluído primeiro
Um passo crítico antes de usar corretamente esta calculadora é separar o valor do terreno do valor do edifício, já que o terreno em si nunca é depreciável sob nenhum método, incluindo o MACRS. Apenas a parte do preço de compra de um imóvel alocada à estrutura do edifício, melhorias e outros componentes depreciáveis deve ser inserida como valor de custo aqui.
Avaliações de imposto sobre propriedade, avaliações ou um método de alocação razoável são normalmente usados para dividir o preço total de compra entre o terreno e o edifício para esse fim. Inserir o preço total de compra de um imóvel, incluindo o terreno, sem separar primeiro o valor do terreno superestimará a base depreciável e, portanto, superestimará a despesa anual calculada.
Conheça os limites desse cálculo
Esse cálculo aplica a taxa padrão de linha reta do MACRS para o período de recuperação selecionado e aproxima o efeito da convenção do meio do mês no primeiro ano.
Ela não leva em conta a separação do valor do solo (que deve ser feita antes de introduzir um valor de custo), estudos de segregação de custos que reclassificam certos componentes do edifício em classes de ativos de vida curta, regras de melhoria qualificada de propriedades ou disposições de depreciação bônus que podem se aplicar a componentes específicos de uma compra de imóvel sob a legislação tributária vigente.
Use a Calculadora de Depreciação Imobiliária para entender a mecânica básica do MACRS em imóveis e para elaborar uma estimativa de planejamento. Para uma declaração de imposto real, trabalhe com um profissional de impostos qualificado que possa aplicar corretamente segregação de custos, alocação de terras e legislação vigente para sua propriedade específica.
Perguntas frequentes
Quantos anos os imóveis residenciais para aluguel se depreciam ao longo do MACRS?
Propriedades residenciais para aluguel depreciam ao longo de 27.5 anos sob o MACRS, usando exclusivamente o método de linha reta, que gera uma taxa anual de aproximadamente 3.636% do custo depreciável da construção.
Quantos anos os imóveis comerciais se depreciam ao longo do MACRS?
Propriedades comerciais não residenciais depreciam ao longo de 39 anos sob o MACRS, usando o método linear, que gera uma taxa anual de aproximadamente 2.564% do custo depreciável da construção, inferior à taxa residencial, já que o mesmo custo é distribuído por mais anos.
Quanto um edifício residencial $300,000 deprecia anualmente?
Um edifício residencial alugado $300,000 deprecia aproximadamente $10,454.55 em seu primeiro ano parcial sob a convenção do meio do mês, depois aproximadamente $10,909.09 por ano durante a maior parte do período restante de recuperação de 27.5 anos.
O terreno é depreciado junto com o prédio?
Não, o terreno nunca é depreciado sob nenhum método, incluindo o MACRS. Apenas a parte do custo de um imóvel alocada ao edifício e outras melhorias depreciáveis deve ser inserida nesta calculadora; o valor do terreno deve ser excluído primeiro.
Por que a depreciação do primeiro ano é diferente dos anos seguintes?
A depreciação do primeiro ano é proporcionalmente menor porque o mercado imobiliário do MACRS utiliza uma convenção de meio do mês, tratando o imóvel como colocado em serviço no meio do primeiro mês, em vez de no início de um ano inteiro, o que reduz proporcionalmente a despesa desse ano.
Resumo
O Calculador de Depreciação Imobiliária distribui o custo depreciável de um imóvel ao longo do período de recuperação MACRS, 27.5 anos para imóveis residenciais alugados ou 39 anos para imóveis comerciais, usando o método reto exigido. Um edifício residencial $300,000 deprecia aproximadamente $10,454.55 no seu primeiro ano proporcional e aproximadamente $10,909.09 por ano posterior.
O valor do terreno deve sempre ser excluído antes de inserir um valor de custo, já que o terreno nunca é depreciável. Esse cálculo aproxima a convenção do meio do mês e não considera a segregação de custos ou a depreciação bônus. Os valores apresentados são estimativas, não aconselhamento fiscal.