メタ説明(159): 建物の費用をIRS MACRSの回復期間、27.5年、27.5年、39年(商業用)に分散し、直線パーセンテージを用います。
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不動産減価償却計算機は、IRSが定義するMACRS回復期間(住宅賃貸物件の場合は「NUM0⟧年」、商業用物件の場合は39年)に建物の費用を、現行の税法で不動産に求められる直線法を用いて分散します。建物の費用、物件クラス、該当する場合は残存価値を入力すると、計算機は年間減価償却費用と全スケジュールを返します。
不動産減価償却は、米国の税法における設備や車両の減価償却とは異なる仕組みです。複数の加速方法の中から選ぶのではなく、住宅および商業用建物は割り当てられた回復期間中に直線的に減価償却され、この計算機の年間数値がおおよそのまま配置された使用年および処分年には月中調整が適用されます。
*これらの結果は情報提供のみの推定であり、税務アドバイスではありません。実際の申告は税務の専門家にご相談ください。*
MACRSの不動産回収期間を理解する
MACRS(修正加速原価回収システム)は、不動産を減価償却目的で2つの標準回収期間のいずれかに割り当てます。住宅賃貸物件は27.5年で減価償却し、非住宅用商業用不動産は39年で減価償却されます。
両クラスとも、建物構造自体に対して直線法のみを用いています。土地は建物のように劣化したり陳腐化したりしないと考えられているため、決して減価償却されません。
不動産減価償却計算機は、選択した不動産クラスに対応する回収期間を適用し、建物の減価償却原価をその特定の回収期間の直線率を反映した年間費用に変換します。
作業例を進めて進めます
減価償却コストが$300,000,で、別個の残存価値を想定しない住宅賃貸ビルを考えます(土地価値はこの数値から除外されるべきです。土地は決して減価償却されません)。27.5年住宅回復期間の下で、直線レートはおおよそ1を27.5で割り、または減価償却基準の年間あたり約3.636%となります。
この率を建築費用に適用すると、1年目の減価償却費用はおよそ1NUM1となります。MACRSの不動産は月中調整を用いているため、物件が最初の月の途中で運用されたと仮定すると、最初の部分年度の費用は1年間よりやや低く按止めされ、その1年目に反映されます。2年目以降、回復期間の完全な12か月が適用されると、年間費用はわずかに増加し、年間約2月ずつとなり、回復期間の大半はこの一定のペースで続きますが、最終処分年に別の部分的な調整が適用されます。
住宅と商業の回復期間を比較する
住宅用ではなく商業用不動産クラスを選ぶことで、回復期間は27.5年から39年に変更され、これにより年間直線税率はおおよそ1を39で割ったもの、つまり年間約2.564%に下がります。
同じ$300,000の建築コストでも、より長い39年の商業スケジュールでは、より短い27.5年の住宅スケジュールよりも年間減価償却費が小さくなります。なぜなら、同じ総コストがより多くの年に分散されているからです。
不動産減価償却計算機は物件クラスを直接切り替えられるため、同じ建物費用で住宅と商業の扱いの違いを手計算し直さずに簡単に分かります。
なぜまず土地価値を除外すべきかをご覧ください
この計算機を正しく使う前の重要なステップは、土地価値と建築価値を分離することです。なぜなら、土地自体はMACRSを含むいかなる方法でも減価償却可能ではないからです。ここには建物構造物、改良物、その他の減価償却可能な部分に割り当てられた物件の購入価格のみをコストとして入力すべきです。
この目的のために、不動産税の評価、鑑定、または合理的な配分方法が、土地と建築の総購入価格を分割するために通常用いられます。土地価値を分離せずに土地を含む不動産の購入価格を入力すると、減価償却可能な基準額が過大に計上され、結果として計算された年間費用が過大に計算されます。
この計算の限界を知っておきましょう
この計算は、選択された回復期間の標準MACRS直線レートを適用し、月中年率が初年度に与える影響を近似します。
土地価値の分離(コストの数値を入力する前に行う必要があります)、特定の建物構成要素を短寿命資産クラスに再分類するコスト分離調査、適格改良物件の規則、または現行税法の下で不動産購入の特定の構成要素に適用される可能性のあるボーナス減価償却規定は考慮されていません。
不動産減価償却計算機を使って、MACRSの基本的な不動産仕組みを理解し、計画見積もりを作成しましょう。実際の確定申告書については、コスト分離、土地配分、現行法を正確に適用できる資格のある税理士と協力してください。
よくある質問
MACRSの下で住宅賃貸物件は何年減価償却されますか?
住宅賃貸物件は、MACRSのもとで直線法のみを用い、年間で約NUM1⟧%の減価償却費が下がります。
MACRSの下で商業用不動産は何年減価が上がるのでしょうか?
非住宅用不動産は、MACRSの直線法を用いて年間約NUM0⟧%の減価償却率で減価償却可能建築費用の約2.564%となり、住宅用比率よりも低く、同じ費用がより長年にわたって分散されるため減価償却されます。
$300,000の住宅ビルは年間どれくらい減価償却されるのでしょうか?
$300,000の住宅賃貸ビルは、ミッドマンス慣例の下で最初の部分的な年で約$10,454.55、その後残りの27.5年回復期間のほとんどで約$10,909.09の減価が下がります。
土地は建物と一緒に減価償却されますか?
いいえ、土地はMACRSを含むいかなる方法でも減価償却されません。この計算機には建物やその他の減価償却可能な改良物に割り当てられた費用の一部のみを入力すべきです。まず土地価値を除外しなければなりません。
なぜ最初の年の減価償却は後の年の価値減価償却が異なるのでしょうか?
初年度の減価償却は、MACRS不動産がミッドマン・コンベンションを採用し、物件を1年の初めではなく初月の途中で稼働中として扱うため、その年の費用を比例して削減するため、減価償却が低く割合されます。
まとめ
不動産減価償却計算機は、建物の減価償却可能費用をMACRS回復期間中に分散します。住宅賃貸物件の場合は3数数年、商業用物件は4数年です。これらは、必要な直線法を用います。$300,000の住宅建物は、最初の1年間に約$10,454.55、その後は年間約$10,909.09減価償却を行います。
土地は決して減価償却可能ではないため、費用の数値を入力する前に必ず除外しなければなりません。この計算は月中基準に近似しており、コスト分離やボーナス減価償却は考慮していません。示されている数字は見積もりであり、税務アドバイスではありません。