Der Real Estate Depreciation Calculator verteilt die Kosten eines Gebäudes über den durch den IRS definierten MACRS-Rückgewinnungszeitraum, 27.5 Jahre für Wohnmietimmobilien oder 39 Jahre für Gewerbeimmobilien, und verwendet die für Immobilien nach den aktuellen Steuervorschriften erforderliche Line-Methode. Geben Sie die Kosten des Gebäudes, seine Grundstücksklasse und gegebenenfalls einen Schrottwert ein, und der Rechner liefert die jährliche Abschreibungskosten und den vollständigen Zeitplan.
Die Abschreibung von Immobilien funktioniert im US-Steuerrecht anders als die Abschreibung von Geräten oder Fahrzeugen. Anstatt zwischen mehreren beschleunigten Methoden zu wählen, werden Wohn- und Gewerbegebäude über ihren zugewiesenen Rückgewinnungszeitraum geradlinig abgeschrieben, wobei in den in Betrieb genommenen und entsorgten Jahren eine Konvention zur Monatsmitte angewendet wird, die die Jahreszahlen dieses Rechners annähern.
*Diese Ergebnisse sind nur Kostenvoranschläge zu Informationszwecken, keine Steuerberatung; konsultieren Sie für Ihre tatsächliche Einreichung einen Steuerberater.*
Verstehen Sie die MACRS-Erholungsphasen im Immobilienbereich
MACRS, das Modified Accelerated Cost Recovery System, weist Immobilien für Abschreibungszwecke einer von zwei Standard-Erholungsperioden zu: Wohnimmobilien werten über 27.5 Jahre ab, während nicht-wohnliche Gewerbeimmobilien über 39 Jahre abschreiben.
Beide Klassen verwenden die Geradelinienmethode ausschließlich für die Gebäudestruktur selbst; das Grundstück wird niemals abgeschrieben, da es nicht als abgenutzt oder veraltet gilt wie ein Gebäude.
Der Real Estate Depreciation Calculator verwendet den Rückgewinnungszeitraum, der der gewählten Immobilienklasse entspricht, und wandelt die abschreibbaren Kosten des Gebäudes in eine jährliche Ausgabenzahl um, die den Line-Zinssatz für diesen spezifischen Wiederherstellungszeitraum widerspiegelt.
Arbeite dich durch ein ausgearbeitetes Beispiel
Nehmen wir ein Mietwohngebäude mit einem abschreibbaren Kosten von $300,000,, ohne angenommenen separaten Schrottwert (der Grundstückswert sollte in dieser Zahl bereits ausgeschlossen werden, da das Grundstück niemals abgeschrieben wird). Unter der 27.5-Jahres-Wiederherstellungsphase für Wohnimmobilien beträgt der Geradeliniensatz ungefähr 1 geteilt durch 27.5, also etwa 3.636% pro Jahr der abschreibbaren Basis.
Setzt man diesen Satz auf die Baukosten von $300,000 an, ergibt sich eine Abschreibungskosten im ersten Jahr von etwa $10,454.55.. Da MACRS-Immobilien eine Monatsmittler-Konvention verwenden, wird die Immobilie im ersten Monat angenommen, dass die Immobilie mitten im ersten Monat in Betrieb genommen wurde, die Kosten des ersten Teiljahres etwas niedriger als für ein ganzes Jahr, was sich in dieser Zahl des ersten Jahres widerspiegelt. Ab dem zweiten Jahr steigen die jährlichen Ausgaben, sobald ein vollständiger Monat 12 der Erholungsperiode gilt, leicht auf etwa $10,909.09 pro Jahr und hält diesen konstanten Satz für den Großteil der Rückgewinnungszeit fort, bevor im letzten Jahr der Veräußerung eine weitere Teiljahresanpassung gilt.
Vergleichen Sie die Erholungszeiten für Wohn- und Gewerbeimmobilien
Die Wahl der Gewerbeimmobilienklasse anstelle von Wohnimmobilien ändert die Erholungszeit von 27.5 Jahren auf 39 Jahre, wodurch die jährliche Geradestreckenquote auf etwa 1 geteilt durch 39, also etwa 2.564% pro Jahr, senkt.
Die gleichen Baukosten führen zu einer geringeren jährlichen Abschreibung unter dem längeren 39-Jahres-Gewerbeplan als unter dem kürzeren 27.5-Jahres-Wohnplan, da die gleichen Gesamtkosten über mehr Jahre verteilt werden.
Der Real Estate Depreciation Calculator ermöglicht es, die Immobilienklasse direkt zu wechseln, sodass der Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbekosten bei identischen Baukosten leicht sichtbar ist, ohne den Satz manuell neu berechnen zu müssen.
Sehen Sie, warum der Grundstückswert zuerst ausgeschlossen werden muss
Ein entscheidender Schritt vor der korrekten Verwendung dieses Rechners ist die Trennung des Grundstückswerts vom Bauwert, da das Grundstück selbst unter keiner Methode, einschließlich MACRS, abschreibbar ist. Nur der Anteil des Kaufpreises einer Immobilie, der der Gebäudestruktur, Verbesserungen und anderen abschreibbaren Komponenten zugeordnet ist, sollte hier als Kostenangabe angegeben werden.
Grundsteuerbewertungen, Bewertungen oder eine angemessene Zuteilungsmethode werden typischerweise verwendet, um den Gesamtkaufpreis zwischen Grundstück und Gebäude zu diesem Zweck aufzuteilen. Die Eingabe des gesamten Kaufpreises einer Immobilie, einschließlich Grundstücks, ohne vorher den Grundstückswert zu trennen, überschätzt die abschreibbare Basis und damit die berechneten jährlichen Ausgaben.
Kennen Sie die Grenzen dieser Berechnung
Diese Berechnung wendet die Standard-MACRS-Linerate für den ausgewählten Wiederherstellungszeitraum an und approximiert die Wirkung der Mid-Month-Konvention auf das erste Jahr.
Sie berücksichtigt keine Grundstückswerttrennung (was vor der Eingabe einer Kostenzahl erfolgen muss), Kostentrennungsstudien, die bestimmte Gebäudekomponenten in kurzlebige Anlageklassen umklassifizieren, qualifizierte Verbesserungsgrundstücksregeln oder Bonusabschreibungsbestimmungen, die nach geltendem Steuerrecht für bestimmte Komponenten eines Immobilienkaufs gelten können.
Nutzen Sie den Real Estate Depreciation Calculator, um die grundlegenden MACRS-Immobilienmechaniken zu verstehen und eine Planungsschätzung zu erstellen. Für eine tatsächliche Steuererklärung arbeiten Sie mit einem qualifizierten Steuerfachmann zusammen, der Kostentrennung, Grundstückszuteilung und geltendes Recht korrekt auf Ihre jeweilige Immobilie anwenden kann.
Häufig gestellte Fragen
Wie viele Jahre verliert Mietimmobilien im Lauf des MACRS?
Mietobjekte für Wohnimmobilien verliert über 27.5 Jahre unter MACRS, ausschließlich mit der Geradelinienmethode, was eine jährliche Rate von etwa 3.636 % der abschreibbaren Baukosten ergibt.
Wie viele Jahre verliert gewerbliche Immobilien im Rahmen von MACRS an Wert?
Nichtwohngewerbliche Immobilien werten sich über 39 Jahre unter MACRS nach der Line-Methode ab, was eine jährliche Rate von etwa 2.564 % der abschreibbaren Baukosten ergibt, niedriger als der Wohnzinssatz, da sich die gleichen Kosten über mehr Jahre verteilt haben.
Wie sehr verliert ein Wohngebäude mit einem $300,000 jährlich an Wert?
Ein Wohnmietgebäude von $300,000 verliert im ersten Teiljahr nach der Monatsmittelkonvention ungefähr $10,454.55, dann etwa $10,909.09 pro Jahr für den Großteil der verbleibenden 27.5-Jahres-Erholungsphase.
Wird das Grundstück zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben?
Nein, Grundstück wird unter keiner Methode, einschließlich MACRS, abgeschrieben. Nur der Teil der Kosten, die für das Gebäude und andere abschreibbare Verbesserungen vorgesehen sind, sollte in diesen Rechner eingetragen werden; der Grundstückswert muss zuerst ausgeschlossen werden.
Warum unterscheidet sich die Abschreibung des ersten Jahres von den späteren Jahren?
Die Abschreibung des ersten Jahres wird anteilig niedriger berechnet, da MACRS Real Estate eine Monatsmitte-Konvention verwendet, bei der die Immobilie als mitten im ersten Monat in Betrieb genommen und nicht zu Beginn eines vollen Jahres behandelt wird, was die Kosten dieses Jahres proportional reduziert.
Zusammenfassung
Der Real Estate Depreciation Calculator verteilt die abschreibbaren Kosten eines Gebäudes über seine MACRS-Erholungszeit, 27.5 Jahre für Wohnmietobjekte oder 39 Jahre für Gewerbeimmobilien, basierend auf der erforderlichen Geradeaus-Methode. Ein Wohngebäude mit $300,000 verliert im ersten Jahr etwa $10,454.55 und etwa $10,909.09 pro Jahr danach.
Der Grundstückswert muss immer ausgeschlossen werden, bevor eine Kostenzahl angegeben wird, da Grundstück niemals abschreibbar ist. Diese Berechnung orientiert sich an der Monatsmitte-Konvention und berücksichtigt keine Kostentrennung oder Bonusabschreibungen. Die dargestellten Zahlen sind Schätzungen, keine Steuerberatung.