Metabeskrivning (155): Analysera en hyresfastighet med NOI, kapitaliseringsränta, kassaflöde och cash-on-cash-avkastning. Rental Property Calculator visar varje mått från hyra, utgifter, värde och låneinput.
Uthyrningsfastighetskalkylatorn analyserar en hyresfastighetsinvestering genom att omvandla hyra, driftskostnader, köpeskilling och finansiering till nettorörelseinkomst, kapitaliseringsränta, kassaflöde och cash-on-cash-avkastning. Ange dessa indata, och Rental Property Calculator returnerar varje mått med aritmetiken visad så att inkomstavkastning och kassaavkastning förblir olika.
Frågor om hyra kontra köp av primära bostäder hör hemma på en annan sida. Detta verktyg är för investerarunderwriting: vad fastigheten tjänar efter driftskostnader, vilken avkastning det innebär på värde, och vilka kontanter som återstår efter skuldhantering i förhållande till investerade kontanter.
*Dessa resultat är uppskattningar endast för information, inte finansiell, skattemässig eller investeringsrådgivning. Vakans, reparationer, skatter och finansieringsvillkor förändrar utfall; bekräfta lokala kostnader och skattebehandling med professionella.*
Analysera en hyresfastighetsinvestering
Uthyrningskalkylatorn analyserar en hyresfastighet genom att separera driftsresultat från finansiering. Kassaflödet efter bolånet svarar på vad som kommer in på bankkontot; NOI och kapitalränta svarar på vad fastigheten tjänar innan skuld, vilket är hur många köpare jämför affärer på lika villkor.
Börja med schemalagd hyra, dra av vakans- och driftskostnader (skatt, försäkring, förvaltning, underhåll, elräkningar som ägaren betalar), och resten är NOI. Dra av årliga bolånebetalningar från NOI för att få kassaflöde före inkomstskatt. Dividera kassaflödet med totalt investerat kontant medel för att få cash-on-cash-avkastning. Rental Property Calculator följer den kedjan så att en stark kapitaliseringsränta aldrig förväxlas med stark cash-on-cash när lånet är stort.
Hävstång kan öka cash-on-cash när fastighetens avkastning överstiger skuldkostnaden, och det kan radera kassaflödet när skuldservicen överstiger NOI. Statliga lånevillkor utöver varje cash-on-cash-siffra.
Beräkna nettoresultatet
Uthyrningskalkylatorn beräknar nettovinsten som årlig effektiv hyra minus driftskostnader, exklusive bolånekapital och ränta helt från det steget. NOI mäter fastighetens rörelsevinst före skuldbetalning och före inkomstskatt på ägaren.
Formeln är NOI = årlig hyra - driftskostnader (inte bolån). Exempel: bruttohyra på $24,000 per år, driftskostnader på $12,000, och NOI på $12,000. Vakansen bör minska den effektiva hyran före detta steg; om 5% vakanstid förväntas på $24,000 schemalagd hyra, är den effektiva hyran $22,800 och kostnaderna tas bort från den lägre basen.
Bolånebetalningar är inte driftskostnader. Att inkludera dem i NOI blandar finansiering med fastighetsdrift och bryter jämförelse med obelånade kapitaliseringsräntor. Hyresfastighetskalkylatorn håller skuldservice utanför NOI och tillämpar den senare för kassaflödet.
Beräkna cap rate
Uthyrningskalkylatorn beräknar kapitaliseringsgraden genom att dividera NOI med fastighetens angivna marknads- eller köpvärde. Cap rate anger den obelånade driftsavkastningen: hur mycket nettovinst fastigheten genererar för varje dollar av det värdet.
Formeln är kapitalränta = NOI / fastighetsvärde. På NOI av $12,000 och värdet av $200,000, är kapitalränta = 12,000 / 200,000 = 0.06, eller 6.0%. En högre kapitaliseringsränta innebär mer inkomst per dollar av priset vid samma NOI-definition; en lägre kapitaliseringsränta innebär att köparen betalar mer för varje dollar NOI.
Kapitaliseringsräntan ignorerar lånet. Två investerare kan se samma 6% kapitaliseringsränta och mycket olika cash-on-cash-avkastning efter olika handpenning och räntor. Rental Property Calculator rapporterar kapitalränta bredvid cash-on-cash, så båda vyerna finns kvar.
Beräkna cash-on-cash-avkastningen
Uthyrningsfastighetsberäknaren beräknar cash-on-cash-avkastning som årligt kassaflöde dividerat med totalt investerat kontanter vid köpet. Cash-on-cash svarar på vad investeraren tjänade i kontanter i år på varje dollar som faktiskt investerats i affären vid avslut.
Årligt kassaflöde = NOI - årliga bolånebetalningar. Cash-on-cash = årligt kassaflöde / totalt investerat kassaflöde. Exempel: NOI $12,000, årliga bolånebetalningar $9,000, kassaflöde $3,000; investerat kontant medel $50,000 (handpenning plus avslutningskostnader räknas som cash in); cash-on-cash = 3,000 / 50,000 = 0.06, eller 6.0%. Om kassaflödet är negativt är cash-on-cash negativt och fastigheten kräver årlig cashin.
Totalt investerat kontanter bör inkludera handpenning och köpskostnader som investeraren betalade. Att utelämna avslutningskostnader ökar kontant-på-kontant. Kalkylatorn för hyresfastigheter använder den investerade kontantsumman som anges av den anledningen.
Vakans- och kapitalutgifter förtjänar explicit behandling. Ett vakansavdrag för 5% vakansavdrag på $24,000 tar bort den planerade hyran $1,200 före NOI. Ett tak- eller ventilationsbyte är vanligtvis en kapitalkostnad, inte en rutinmässig driftskostnad; att lägga stora kapitalposter i årliga driftskostnader kan underskatta NOI och kapitaliserande ränta för det året, samtidigt som det fortfarande är verkliga pengar investeraren spenderade. Ange om perioden är ett stabiliserat driftsår eller ett år som inkluderar tungt kapitalarbete.
Vanliga frågor
Vad är NOI på en hyresfastighet?
NOI är nettorörelseinkomst: årlig hyra minus driftskostnader, exklusive bolån. Uthyrningsfastighetsberäknaren beräknar NOI före skuldbetalning. På $24,000 hyra och $12,000 utgifter är NOI $12,000 när vakansen redan återspeglas i hyran.
Hur beräknas cap rate?
Kapitaliserad ränta är NOI dividerat med fastighetsvärdet. Hyresfastighetskalkylatorn rapporterar det som en procent. NOI på $12,000 på en $200,000 fastighet är en 6% kapitaliseringssats.
Hur beräknas cash-on-cash-avkastning?
Cash-on-cash-avkastning är årligt kassaflöde dividerat med totalt investerat kassaflöde. Uthyrningsfastighetskalkylatorn beräknar kassaflöde som NOI minus årliga bolånebetalningar. Kassaflödet på $3,000 på $50,000 investerat är en 6% cash-on-cash-avkastning.
Varför kan cap rate och cash-on-cash skilja sig åt?
Cap Rate ignorerar finansiering; cash-on-cash inkluderar skuldservice och investerade kontanter. Rental Property Calculator visar båda så att hävstångseffekter syns. Tunga lån kan höja eller förstöra cash-on-cash medan kapitalisatorräntan förblir densamma.
Inkluderar detta inkomstskatt?
Grundläggande siffror för NOI, kapitaliserade ränta och cash-on-cash här är före personlig inkomstskatt. Avskrivningar, ränteavdragsrättigheter och skatteklasser ändras efter skatt. Bekräfta skattebehandlingen med en skatteexpert.
Hur relaterar detta till hyra kontra köp och ROI-verktyg?
Hyra kontra köp-kalkylatorn jämför att hyra och köpa ett hem att bo i. Hyresfastighetskalkylatorn garanterar en inkomstfastighet. ROI-kalkylatorn mäter vinst kontra kostnad på en enklare investeringsram på QuickCalculators.
Bör en ledig tjänst inkluderas i NOI?
Ja. Minska den planerade hyran till effektiv hyra innan driftskostnaderna dras av, annars kommer NOI och kapitalisator att överskattas. Hyresfastighetskalkylatorn bör använda hyressiffran som redan speglar förväntad vakans, när det är så affären bedöms.
Är en högre kapitaliseringsränta alltid bättre?
En högre kapitaliseringsränta innebär mer NOI per dollar av pris vid samma definition av inkomst, men kan också signalera högre risk, svagare läge eller uppskjuten underhåll. Jämför kapitaliseringsräntor inom en marknad och fastighetstyp istället för att jaga den största procentandelen ensam.
Sammanfattning
Uthyrningsfastighetsberäknaren bygger på NOI = hyra - driftskostnader (exklusive bolån), sedan kapitaliserade ränta = NOI / värde, så $12,000 NOI på en fastighet med 1⟧ är en 6% kapitaliseringsränta. Kassaflödet drar av årliga bolånebetalningar från NOI; kontant-på-kontant dividerar det kontantflödet med investerade kontanter, så $3,000 på $50,000 investerat är 6%.
Cap rate jämför obelånad avkastning; cash-on-cash visar hävstångsavkastning. Dessa resultat är uppskattningar endast för information, inte investeringsrådgivning.