عنوان تحسين محركات البحث (54): حاسبة العقار المؤجر - النواة في الإيرادات، معدل رأس المال والتدفق النقدي
تحلل حاسبة العقار الإيجاري استثمارا في العقار من خلال تحويل الإيجار، ومصاريف التشغيل، وسعر الشراء، والتمويل إلى صافي دخل تشغيلي، ومعدل رأس المال، والتدفق النقدي، والعائد النقدي مقابل النقد. أدخل هذه المدخلات، وتقوم حاسبة العقار الإيجاري بإعادة كل مقياس مع الحسابات الموضحة بحيث يبقى عائد الدخل والعائد النقدي مختلفين.
أسئلة الإيجار مقابل الشراء للمنزل الأساسي تنتمي إلى صفحة أخرى. هذه الأداة مخصصة لاكتتاب المستثمرين: ما الذي يكسبه العقار بعد تكاليف التشغيل، وما العائد الذي يعنيه ذلك على القيمة، وما الذي يبقى من النقد بعد خدمة الدين مقارنة بالنقد المستثمر.
*هذه النتائج تقديرات للمعلومات فقط، وليست نصائح مالية أو ضريبية أو استثمارية. الشاغر، الإصلاحات، الضرائب، وشروط التمويل تغير النتائج؛ تأكيد التكاليف المحلية والمعاملة الضريبية مع المتخصصين.*
تحليل استثمار في عقار إيجاري
تحلل حاسبة العقار المؤجر العقار المؤجر عن طريق فصل الأداء التشغيلي عن التمويل. التدفق النقدي بعد الرهن العقاري يجيب على ما يمر به الحساب البنكي؛ العائد النقدي وسعر السقف يجيبان ما يكسبه العقار قبل الدين، وهو عدد المشترين الذين يقارنون الصفقات على قدم المساواة.
ابدأ بالإيجار المجدول، واطرح الشاغر والمصاريف التشغيلية (الضرائب، التأمين، الإدارة، الصيانة، المرافق التي يدفعها المالك)، والباقي هو العائد على قيمة الدخل. اطرح مدفوعات الرهن العقاري السنوية من NOI للحصول على التدفق النقدي قبل ضريبة الدخل. قسم التدفق النقدي على إجمالي النقد المستثمر للحصول على عائد نقدي مقابل نقد. حاسبة العقارات المؤجرة تتبع هذه السلسلة بحيث لا يتم الخلط بين معدل رأس المال القوي والنقد النقدي القوي عندما يكون القرض كبيرا.
يمكن للرافعة المالية أن ترفع النقد النقدي عندما يتجاوز عائد العقار تكلفة الدين، ويمكن أن يمحو التدفق النقدي عندما تتجاوز خدمة الدين قيمة الدخل (NOI). شروط القرض الحكومية بجانب كل رقم نقدي على نقد.
احسب صافي الدخل التشغيلي
تحسب حاسبة العقار الإيجاري صافي الدخل التشغيلي كإيجار فعال سنوي مطروحا منه مصروفات تشغيل، مستثنية رأس المال والفائدة بالكامل من تلك الخطوة. تقيس NOI الربح التشغيلي للعقار قبل خدمة الدين وقبل ضريبة الدخل على المالك.
الصيغة هي NOI = الإيجار السنوي - نفقات التشغيل (وليس الرهن العقاري). مثال: الإيجار الإجمالي $24,000 سنويا، مصاريف التشغيل $12,000, وNOI $12,000. يجب أن يقلل الشغور من الإيجار الفعلي قبل هذه الخطوة؛ إذا كان من المتوقع أن يكون الشغور 5٪ على الإيجار المجدول $24,000، فإن الإيجار الفعلي هو $22,800 ثم تخصم المصاريف من هذا الأساس الأدنى.
مدفوعات الرهن العقاري ليست نفقات تشغيل. تضمينها ضمن NOI يمزج بين التمويل وعمليات العقارات ويكسر المقارنة مع معدلات السقف غير المرتفعة. حاسبة الإيجار العقاري تحافظ على عدم وجود NOI وتطبقها لاحقا على التدفق النقدي.
احسب سعر رأس المال
تحسب حاسبة العقار الإيجاري معدل رأس المال عن طريق قسمة العائد التشغيلي على القيمة السوقية أو القيمة السوقية أو القيمة المشترية المعلنة للعقار. يحدد معدل رأس المال العائد التشغيلي غير المرتفع: مقدار صافي الدخل التشغيلي الذي ينتجه ذلك العقار مقابل كل دولار من تلك القيمة.
الصيغة هي معدل رأس المال = NOI / قيمة العقار. عند قيمة العائد $12,000 وقيمة $200,000, سعر رأس المال = 12,000 / 200,000 = 0.06، أو 6.0٪. معدل رأس مال أعلى يعني دخلا أكبر لكل دولار من السعر بنفس تعريف NOI; معدل رأس مال أقل يعني أن المشتري يدفع أكثر مقابل كل دولار من NOI.
يتجاهل سعر السقف القرض. يمكن لمستثمرين رؤية نفس سعر السقف 6٪ وعوائد نقدية مختلفة جدا بعد دفعات أولى ومعدلات مختلفة. تبلغ حاسبة العقارات التأجيرية عن سعر السقف إلى جانب الدفع النقدي النقدي حتى يبقى كلا المنظورين متاحين.
احسب عائد النقد مقابل النقد
حاسبة العقارات المؤجرة تحسب عائد النقد مقابل النقد كتدفق نقدي سنوي مقسوما على إجمالي النقد المستثمر عند الشراء. حاسبة النقد على النقد تجيب عن ما كسبه المستثمر نقدا هذا العام من كل دولار نقدي وضعه فعليا في الصفقة عند الإغلاق.
التدفق النقدي السنوي = NOI - مدفوعات الرهن العقاري السنوية. النقد على النقد = التدفق النقدي السنوي / إجمالي النقد المستثمر. مثال: NOI $12,000, دفعات الرهن العقاري السنوية $9,000, التدفق النقدي $3,000; النقد المستثمر $50,000 (الدفعة الأولى بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق تحتسب كدخل نقدي); النقد على النقد = 3,000 / 50,000 = 0.06، أو 6.0٪. إذا كان التدفق النقدي سالبا، يكون النقد على النقد سالبا ويحتاج العقار إلى سحب نقدي سنوي.
يجب أن يشمل إجمالي النقد المستثمر الدفعة الأولى وتكاليف إغلاق الشراء التي دفعها المستثمر. حذف تكاليف الإغلاق يضخم النقد مقابل النقد. تستخدم حاسبة العقار الإيجاري رقم النقد المستثمر الذي تم إدخاله لهذا السبب.
تستحق الشواغر والنفقات الرأسمالية معالجة صريحة. بدل الشغور 5٪ على $24,000 الإيجار المجدول يزيل $1,200 قبل NOI. عادة ما يكون استبدال السقف أو نظام التكييف تكلفة رأس مال، وليس مصروفا تشغيليا روتينيا؛ وضع عناصر رأسمالية كبيرة في النفقات التشغيلية السنوية يمكن أن يقلل من قيمة الدخل وسعر السقف لتلك السنة مع الحفاظ على النقد الحقيقي الذي أنفقه المستثمر. حدد ما إذا كانت فترة التشغيل سنة تشغيل مستقرة أو سنة تتضمن عملا رأسمائيا ثقيلا.
الأسئلة الشائعة
ما هو التأمين المالي على العقار المؤجر؟
NOI هو صافي الدخل التشغيلي: الإيجار السنوي مطروحا منه مصاريف التشغيل، باستثناء الرهن العقاري. تحسب حاسبة الإيجار للعقار NOI قبل خدمة الدين. بالنسبة لنفقات $24,000 و$12,000، يكون NOI هو $12,000 عندما يكون الشغور قد انعكس بالفعل في الإيجار.
كيف يتم حساب سعر رأس المال؟
معدل رأس المال هو NOI مقسوما على قيمة العقار. حاسبة الإيجار العقارية تذكرها كنسبة مئوية. NOI بقيمة $12,000 على عقار $200,000 هو معدل رأس مال 6٪.
كيف يتم حساب عائد النقد مقابل النقد؟
عائد النقد على النقد هو التدفق النقدي السنوي مقسوما على إجمالي النقد المستثمر. حاسبة العقار المؤجر تستنتج التدفق النقدي كقيمة الفائدة (NOI) مطروحا منها دفعات الرهن العقاري السنوية. التدفق النقدي ل $3,000 على $50,000 المستثمر هو عائد نقدي على نقد 6٪.
لماذا يمكن أن يختلف معدل السقف عن الدفع النقدي على النقد؟
يتجاهل سعر السقف التمويل؛ يشمل الدفع النقدي على النقد خدمة الديون والنقد المستثمر. تظهر حاسبة العقارات المؤجرة كلا الأمرين بحيث تكون تأثيرات الرافعة المالية واضحة. يمكن للقروض الثقيلة أن ترفع أو تدمر النقد النقدي بينما يبقى سعر السقف كما هو.
هل يشمل ذلك ضرائب الدخل؟
أرقام الفوائد الأساسية، وسعر السقف النقدي، ورسوم النقد النقدي هنا موجودة قبل ضريبة الدخل الشخصي. الاستهلاك، وخصم الفوائد، والشرائح الضريبية تتغير بعد الضرائب. تأكد من التعامل الضريبي مع مختص ضريبي.
كيف يرتبط هذا بالإيجار مقابل الشراء وأدوات ROI؟
حاسبة الإيجار مقابل الشراء تقارن بين الإيجار وشراء المنزل للعيش فيه. حاسبة العقار المؤجر تكمن العقار الدخلي. حاسبة ROI تقيس الربح مقابل التكلفة في إطار استثماري أبسط على QuickCalculators.
هل يجب أن يتم تضمين الشاغر في NOI؟
نعم. قم بتقليل الإيجار المجدول إلى الإيجار الفعلي قبل طرح نفقات التشغيل، وإلا سيتم المبالغة في قيمة الدخل وسقف الأرباح. يجب أن تستخدم حاسبة الإيجار رقم الإيجار الذي يعكس بالفعل الشاغر المتوقع عندما يكون هذا هو الأسلوب الذي يتم فيه الصفقة.
هل دائما أفضل معدل رأس مال أعلى؟
معدل رأس المال الأعلى يعني المزيد من العائد والدخل لكل دولار من السعر عند نفس تعريف الدخل، لكنه قد يشير أيضا إلى زيادة المخاطر، أو ضعف الموقع، أو تأجيل الصيانة. قارن معدلات رأس المال داخل السوق ونوع العقار بدلا من متابعة أكبر نسبة فقط.
ملخص
حاسبة العقار المؤجر تبني من NOI = الإيجار - مصاريف التشغيل (باستثناء الرهن العقاري)، ثم معدل رأس المال = NOI / القيمة، لذا $12,000 NOI على عقار $200,000 هو معدل رأس 6٪. التدفق النقدي يطرح دفعات الرهن العقاري السنوية من NOI؛ يقسم التدفق النقدي هذا التدفق النقدي على النقد المستثمر، لذا $3,000 على $50,000 المستثمر هو 6٪.
يقارن سعر السقف بالعائد غير المرتفع؛ ويظهر العائد النقدي المدفوع. هذه النتائج تقديرات للمعلومات فقط، وليست نصائح استثمارية.
حاسبات ذات صلة
حاسبة الإيجار مقابل الشراء · ROI حاسبة · حاسبة الرهن العقاري · حاسبة ضريبة العقار