Der Mietimmobilienrechner analysiert eine Mietimmobilieninvestition, indem er Miete, Betriebskosten, Kaufpreis und Finanzierung in Nettobetriebserträge, Cap Rate, Cashflow und Cash-on-Cash-Return umwandelt. Geben Sie diese Eingaben ein, und der Mietimmobilienrechner liefert jede Kennzahl mit der angegebenen Rechnung, sodass Ertrags- und Cashreturn getrennt bleiben.
Fragen zum Mieten im Vergleich zum Kauf eines primären Hauses gehören auf eine andere Seite. Dieses Werkzeug dient der Underwriting von Investoren: Was die Immobilie nach den Betriebskosten erträgt, welche Rendite das auf den Wert auslöst und welches Bargeld nach der Schuldbetreuung im Verhältnis zum investierten Bargeld übrig bleibt.
*Diese Ergebnisse sind Schätzungen nur zu Informationen, nicht zu Finanz-, Steuer- oder Anlageberatung. Leerstand, Reparaturen, Steuern und Finanzierungsbedingungen verändern die Ergebnisse; bestätigen Sie lokale Kosten und steuerliche Behandlung mit Fachleuten.*
Analysieren Sie eine Mietimmobilieinvestition
Der Mietimmobilienrechner analysiert eine Mietimmobilie, indem er die operative Leistung von der Finanzierung trennt. Der Cashflow nach der Hypothek entspricht dem, was auf das Bankkonto fällt; NOI und Cap Rate beantworten das, was die Immobilie vor der Schuld verdient, also wie viele Käufer Deals auf Augenhöhe vergleichen.
Beginnen Sie mit der geplanten Miete, ziehen Sie Leerstand und Betriebskosten (Steuern, Versicherung, Verwaltung, Wartung, vom Eigentümer bezahlte Nebenkosten) ab, und der Rest ist NOI. Ziehen Sie jährliche Hypothekenzahlungen vom NOI ab, um den Cashflow vor der Einkommensteuer zu erhalten. Teilen Sie den Cashflow durch das gesamte investierte Geld, um eine Cash-on-Cash-Rendite zu erhalten. Der Mietimmobilienrechner folgt dieser Kette, sodass ein starker Cap Rate nie mit starkem Cash-on-Cash verwechselt wird, wenn der Kredit groß ist.
Hebelwirkung kann Cash-on-Cash erhöhen, wenn die Rendite der Immobilie die Schuldenkosten übersteigt, und sie kann den Cashflow löschen, wenn die Schuldnermittlung den NOI übersteigt. Staatliche Darlehenskonditionen neben jeder Cash-on-Cash-Zahl.
Berechnung des operativen Nettogewinns
Der Rental Property Calculator berechnet den Nettobetriebsgewinn als jährliche effektive Miete abzüglich Betriebsaufwendungen, wobei Hypothekenkapital und Zinsen vollständig aus diesem Schritt ausgenommen werden. NOI misst den Betriebsgewinn der Immobilie vor der Schuldzahlung und vor der Einkommensteuer des Eigentümers.
Die Formel lautet NOI = Jahresmiete, Betriebskosten (nicht Hypothek). Beispiel: Bruttomiete von $24,000 pro Jahr, Betriebskosten von $12,000, und NOI von $12,000. Die Leerstand sollte die effektive Miete vor diesem Schritt senken; wenn 5% Leerstand bei $24,000 geplanten Miete erwartet wird, beträgt die effektive Miete $22,800 und die Ausgaben werden von dieser niedrigeren Basis abgebaut.
Hypothekenzahlungen sind keine Betriebskosten. Diese in NOI einzubeziehen, vermischt Finanzierung mit Immobilienbetrieb und verhindert den Vergleich mit unlevered Cap Rates. Der Mietimmobilienrechner hält die Schuldenabrechnung aus NOI heraus und verwendet sie später für den Cashflow.
Berechnen Sie den Cap Rate
Der Mietimmobilienrechner berechnet die Kapitalisierungsrate, indem er NOI durch den angegebenen Markt- oder Kaufwert der Immobilie teilt. Der Cap Rate gibt die ungehebelte Betriebsrendite an: wie viel Nettobetriebsergebnis diese Immobilie für jeden Dollar dieses Wertes erzielt.
Die Formel ist Cap Rate = NOI / Immobilienwert. Bei NOI von $12,000 und Wert von $200,000, ist Cap Rate = 12,000 / 200,000 = 0.06 oder 6.0%. Ein höherer Cap Rate bedeutet mehr Einkommen pro Dollar Preis zur gleichen NOI-Definition; ein niedrigerer Cap Rate bedeutet, dass der Käufer für jeden Dollar NOI mehr zahlt.
Der Cap Rate ignoriert das Darlehen. Zwei Investoren können denselben 6% Cap Rate und sehr unterschiedliche Cash-on-Cash-Renditen nach unterschiedlichen Anzahlungen und Zinssätzen sehen. Der Rental Property Calculator gibt den Cap Rate neben Cash-on-Cash an, sodass beide Ansichten verfügbar bleiben.
Berechnen Sie die Cash-on-Cash-Rendite
Der Mietimmobilienrechner berechnet die Cash-on-Cash-Rendite als jährlichen Cashflow geteilt durch das gesamte beim Kauf investierte Geld. Cash-on-Cash beantwortet, was der Investor in diesem Jahr in bar auf jeden tatsächlich zum Abschluss investierten Dollar in den Deal verdient hat.
Jährlicher Cashflow = NOI, jährliche Hypothekenzahlungen. Cash-on-cash = jährlicher Cashflow / insgesamt investierte Cashflow. Beispiel: NOI $12,000, jährliche Hypothekenzahlungen $9,000, Cashflow $3,000; investiertes Bargeld $50,000 (Anzahlung plus Abschlusskosten als Cash-in gezählt); Cash-on-cash = 3,000 / 50,000 = 0.06 oder 6.0%. Wenn der Cashflow negativ ist, ist Cash-on-cash negativ und die Immobilie benötigt jährlich Cash-in.
Die insgesamt investierten Barzahlungen sollten die Anzahlung und die vom Investor gezahlten Abschlusskosten enthalten. Das Weglassen der Abschlusskosten erhöht das Bar-auf-Bargeld. Der Mietimmobilienrechner verwendet die aus diesem Grund angegebene Investitionszahl.
Leerstands- und Investitionsausgaben verdienen eine explizite Behandlung. Ein 5%-Leerstandszuschlag bei der geplanten Miete entfernt $1,200 vor NOI. Ein Dach- oder HLK-Austausch ist in der Regel eine Investitionskosten, keine routinemäßige Betriebsausgabe; große Kapitalposten in jährliche Betriebsausgaben können den NOI und den Cap Rate für dieses Jahr unterschätzen, während es dennoch echtes Geld ist, das der Investor ausgegeben hat. Geben Sie an, ob der Betrieb ein stabilisiertes Betriebsjahr ist oder ein Jahr mit umfangreichen Investitionsarbeiten.
Häufig gestellte Fragen
Was ist NOI bei einer Mietimmobilie?
NOI ist der Nettobetriebsertrag: Jahresmiete abzüglich Betriebsausgaben, ohne Hypothek. Der Mietimmobilienrechner berechnet NOI vor der Schuldbetreuung. Bei $24,000 Miete und $12,000 Ausgaben ist NOI $12,000, wenn der Leerstand bereits in der Miete abgebildet ist.
Wie wird Cap Rate berechnet?
Der Cap Rate ist NOI geteilt durch den Immobilienwert. Der Mietimmobilienrechner gibt ihn als Prozentsatz an. Der NOI von $12,000 bei einer $200,000 Immobilie entspricht einem 6% Cap Rate.
Wie wird die Cash-on-Cash-Rendite berechnet?
Die Cash-on-Cash-Return ist der jährliche Cashflow geteilt durch das gesamte investierte Geld. Der Mietimmobilienrechner berechnet den Cashflow als NOI minus jährliche Hypothekenzahlungen. Der Cashflow von $3,000 auf $50,000 investierten Zahlungen ist eine 6% Cash-on-Cash-Rendite.
Warum können Cap Rate und Cash-on-Cash unterschiedlich sein?
Der Cap Rate ignoriert die Finanzierung; Cash-on-Cash umfasst Schuldservice und investierte Bargeld. Der Mietimmobilienrechner zeigt beides, sodass Hebeleffekte sichtbar sind. Schwere Kredite können Cash-on-Cash erhöhen oder zerstören, während der Cap Rate gleich bleibt.
Gilt das auch für Einkommenssteuern?
Die grundlegenden NOI-, Cap-Rate- und Cash-on-Cash-Zahlen sind vor der Einkommensteuer. Abschreibungen, Zinsabsetzbarkeit und Steuerklassen ändern sich nach Steuererklärung. Bestätigen Sie die Steuerbehandlung mit einem Steuerfachmann.
Wie hängt das mit Miet- vs. Kauf- und ROI-Tools zusammen?
Der Miet- vs. Kauf-Rechner vergleicht das Mieten und den Kauf eines Hauses zum Wohnen. Der Mietimmobilienrechner unterschreibt eine Einkommensimmobilie. Der ROI-Rechner misst Gewinn versus Kosten bei einer einfacheren Investitionsauslegung auf QuickCalculators.
Sollte eine freie Stelle im NOI enthalten sein?
Ja. Reduzieren Sie die geplante Miete auf die effektive Miete, bevor Sie die Betriebskosten abziehen, sonst werden der NOI und der Cap Rate überbewertet. Der Mietobjektrechner sollte die Miete verwenden, die bereits die erwartete Leerstand widerspiegelt, wenn das Geschäft so bewertet wird.
Ist ein höherer Cap Rate immer besser?
Ein höherer Cap Rate bedeutet mehr NOI pro Dollar Preis bei derselben Einkommensdefinition, kann aber auch auf ein höheres Risiko, eine schwächere Lage oder aufgeschobene Instandhaltung hinweisen. Vergleichen Sie Cap Rates innerhalb eines Marktes und Immobilientyp, anstatt nur dem größten Prozentsatz nachzujagen.
Zusammenfassung
Der Mietimmobilienrechner baut auf NOI = Miete - Betriebskosten (ohne Hypothek), dann ist der Cap Rate = NOI / Wert, sodass $12,000 NOI auf einer $200,000 Immobilie ein 6% Cap Rate ist. Der Cashflow zieht die jährlichen Hypothekenzahlungen von NOI ab; Cash-on-cash teilt diesen Cashflow durch das investierte Geld, sodass $3,000 auf $50,000 investierten 6% beträgt.
Der Cap Rate vergleicht die ungehebelte Rendite; Cash-on-Cash zeigt die gehebelte Cash-Rendite. Diese Ergebnisse sind nur Informationsschätzungen, keine Anlageberatung.