メタ説明(155): NOI、キャップレート、キャッシュフロー、キャッシュオンキャッシュリターンを含み、賃貸物件を分析します。賃貸物件計算機は、家賃、費用、価値、ローン入力から各指標を表示します。
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賃貸物件計算機は、賃貸物件投資を分析し、賃貸物件の投資を純営業収入、キャップレート、キャッシュフロー、キャッシュオンキャッシュリターンに変換します。これらの入力を入力すると、賃貸物件計算機は各指標を計算で返し、所得リターンとキャッシュリターンを区別して保持します。
プライマリーハウスの賃貸か購入かの質問は別のページに置くべきです。このツールは投資家の引受用です:運用コストを差し引いた物件の収益、それが価値に伴う利回り、そして負債返済後に投資した現金に対して残る現金はどれくらいかです。
*これらの結果は情報提供のみの推定であり、財務、税務、投資に関する助言ではありません。空室、修理、税金、融資条件は結果を変えます;専門家に地域のコストや税務処理を確認してください。*
賃貸物件投資の分析
賃貸物件計算機は、営業パフォーマンスと資金調達を分離して賃貸物件を分析します。住宅ローン返済後のキャッシュフローは銀行口座に入金する金額を解答します。NOIとキャップレートは負債前の物件の収益を解き、多くの買い手が同等の条件で取引を比較します。
予定家賃から始め、空室費や運営費用(税金、保険、管理、メンテナンス、所有者が支払う光熱費)を差し引くと、残りがNOIとなります。NOIから年間住宅ローンの支払いを差し引くと、所得税前のキャッシュフローが得られます。キャッシュフローを総投資現金で割るとキャッシュオンキャッシュリターンが得られます。レンタル物件計算機はその連鎖を歩くため、ローンが大きい場合、強いキャップレートと強いキャッシュオンキャッシュを混同しません。
レバレッジは、物件の利回りが債務コストを超えるとキャッシュオンキャッシュを増加させ、債務返済がNOIを超えるとキャッシュフローを消し去ることがあります。キャッシュオンキャッシュの数字の横には州のローン条件があります。
純営業利益を計算してください
賃貸物件計算機は、純営業利益を年間実効家賃から運営費用から差し引いた形で計算し、そのステップから住宅ローン元本と利息を完全に除外します。NOIは、債務返済前および所有者の所得税前で物件の営業利益を測定します。
公式はNOI=年間家賃 - 運営費用(住宅ローンではない)です。例:年間総家賃$24,000、運営費用$12,000,、NOI$12,000.空室数はこのステップの前に実効家賃を減少させるべきです。$24,000の予定家賃で5%の空室が予想される場合、実効家賃は$22,800となり、その低い基準から費用が差し引かれます。
住宅ローンの支払いは営業費用ではありません。これらをNOIに含めることで、融資と不動産運営を混ぜ合わせ、レバレッジなしキャップレートとの比較を破ります。賃貸物件計算機は債務サービスをNOIから除外し、後でキャッシュフローに適用します。
キャップレートを計算してください
賃貸物件計算機は、NOIを物件の市場価値または購入価値で割って資本化率を計算します。キャップレートはレバレッジなしの営業利回り、つまりその物件が1ドルあたり生み出している純営業利益を示します。
公式はキャップレート = NOI / 不動産価値です。NOIが$12,000、価値が$200,000,の場合、キャップレート=12、000 / 200、000 = 0.06、または6.0%です。キャップレートが高いほど、同じNOI定義で1ドルあたりの収入が増えます。キャップレートが低いほど、買い手はNOI1ドルごとにより多くの金額を支払うことになります。
キャップレートはローンを無視します。2人の投資家は同じ6%キャップレートと、異なる頭金や金利によるキャッシュオンキャッシュリターンが大きく異なるのを確認できます。レンタル物件計算機はキャッシュオンキャッシュの隣にキャップレートを報告するため、両方の表示が利用可能です。
キャッシュオンキャッシュリターンを計算します
賃貸物件計算機は、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンを年間キャッシュフローを購入時の総投資現金で割ったものとして計算します。キャッシュ・オン・キャッシュは、クロージング時に実際に取引に投入した1ドルに対して、投資家が今年現金で得た金額を示します。
年間キャッシュフロー = NOI - 年間住宅ローン支払い。キャッシュオンキャッシュ = 年間キャッシュフロー ÷ 総投資現金。例:NOI $12,000, 年間住宅ローン支払い $9,000, キャッシュフロー $3,000;投資現金 $50,000(頭金とクロージングコストをキャッシュインとしてカウント);キャッシュオンキャッシュ = 3,000 / 50,000 = 0.06 または 6.0%。キャッシュフローがマイナスの場合、キャッシュオンキャッシュはマイナスとなり、物件は年間キャッシュインが必要です。
投資総現金には、投資家が支払った頭金と購入クロージングコストを含めるべきです。クロージングコストを省略するとキャッシュオンキャッシュが膨らみます。賃貸物件計算機はそのために入力された投資キャッシュの数字を使用します。
空室および資本支出については明確に扱うべきです。5%の空室率控除は、NOI前に$1,200を除去します。屋根や空調設備の交換は通常、通常の営業費用ではなく資本コストです。年間の営業費用に大きな資本項目を組み込むと、その年のNOIやキャップレートを過小申告しつつ、投資家が実際に支出した現金として扱われる可能性があります。ランが安定された営業年か、大規模な資本作業を含む年かを明記してください。
よくある質問
賃貸物件におけるNOIとは何ですか?
NOIは純営業収入で、年間家賃から運営費用を差し引いたもので、住宅ローンを除きます。賃貸物件計算機は債務返済前のNOIを計算します。$24,000および$12,000費用の場合、空室がすでに家賃に反映されている場合、NOIは$12,000となります。
キャップレートはどのように計算されるのでしょうか?
キャップレートはNOIを物件価値で割ったものです。賃貸物件計算機はパーセンテージで報告します。$200,000物件のNOIが$12,000は6%のキャップレートです。
キャッシュオンキャッシュリターンはどのように計算されるのか?
キャッシュオンキャッシュリターンは、年間キャッシュフローを総投資現金で割ったものです。賃貸物件計算機はキャッシュフローをNOIから年間住宅ローン支払いを差し引いたものとして算出します。キャッシュフローは、投資されたNUM1⟧に対して$3,000と比べて、キャッシュオンキャッシュリターンは6%となります。
なぜキャップレートとキャッシュオンキャッシュは異なるのでしょうか?
キャップレートは資金調達を無視します。キャッシュオンキャッシュには債務返済と投資現金が含まれます。賃貸物件計算機は両方を示しており、レバレッジ効果が明確に示されます。重いローンはキャッシュオンキャッシュを増やしたり破壊したりする可能性があり、キャップレートは変わらないままです。
これには所得税も含まれますか?
ここでの基本的なNOI、キャップレート、キャッシュオンキャッシュの数値は個人所得税前です。減却、利息控除、税率区分は税引き後申告で変わります。税務の専門家に税務の取り扱いを確認してください。
これはレンタルと購入、そしてツールのROIとどう関係しているのでしょうか?
賃貸計算機は、賃貸と住宅購入を比較します。賃貸物件計算機は収入物件の引受を行います。ROI計算機は、より単純な投資枠組みでQuickCalculatorsを対象に利益対コストを測定します。
欠員はNOIに含めるべきでしょうか?
はい。営業費用を差し引く前に予定家賃を実効家賃に減らしてください。そうしないとNOIやキャップレートが過大評価されます。賃貸物件計算機は、取引の引受方法として空室が予想される場合は、すでにその賃料を反映した金額を使うべきです。
高いキャップレートは常に良いのでしょうか?
キャップレートが高いことは、同じ収入定義で価格あたりのNOIが増えることを意味しますが、リスクの高まり、立地の弱さ、メンテナンスの遅延を示すこともあります。市場や物件タイプ内のキャップレートを比較し、最大の割合を追いかけるのではなく、
まとめ
賃貸物件計算機はNOI = 家賃 - 運営費用(住宅ローンを除く)から計算し、キャップレート=NOI / 価値を算出します。つまり、$12,000 NOIは$200,000物件のキャップレートは6%となります。キャッシュフローはNOIから年間住宅ローン支払いを差し引きます。キャッシュオンキャッシュはキャッシュフローを投資現金で割るため、$3,000に$50,000投資したものは6%となります。
キャップレートはレバレッジなしの利回りを比較します。キャッシュオンキャッシュはレバレッジ付きキャッシュリターンを示します。これらの結果は情報提供のみの推定であり、投資アドバイスではありません。